Vendita legittima anche a fronte di un prezzo basso

Non integra un prezzo ingiusto di aggiudicazione, idoneo a fondare la sospensione prevista in materia di trasferimento del bene espropriato, quello che sia anche sensibilmente inferiore al valore posto originariamente a base della vendita, a patto, però, che questa abbia avuto luogo in corretta applicazione delle norme, e che non si deducano gli specifici elementi perturbatori della correttezza della relativa procedura, tra cui non si possono annoverare l’andamento o le crisi, sia pure di particolare gravità, del mercato immobiliare.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (ordinanza numero 19046 dell’11 giugno 2026 della Cassazione), i quali hanno, di conseguenza, respinto le obiezioni sollevate da due debitori a fronte del prezzo di vendita di una casa, prezzo pari a 33mila e 400 euro – prezzo raggiunto dopo plurimi esperimenti di vendita andati deserti –, a fronte di un valore dell’immobile pari a 250mila euro.
Per i due debitori è evidente l’illegittimità della procedura esecutiva immobiliare, visto il prezzo troppo basso di vendita rispetto alla stima del valore della casa.
Questa visione viene respinta in modo secco dai giudici di Cassazione, i quali ribadiscono che il potere di sospendere la vendita, attribuito al giudice dell’esecuzione dopo l’aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando: si verifichino fatti nuovi successivi all’aggiudicazione; emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l’aggiudicazione; vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all’aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l’esercizio del potere del giudice dell’esecuzione.
Per quanto concerne, poi, le cifre di una vendita, il prezzo giusto è quello ottenuto all’esito di una sequenza procedimentale della fase liquidatoria svolta in maniera conforme alle regole che la presidiano (cioè, in assenza di fattori devianti o interferenze illegittime incidenti sulla formazione del prezzo), con la conseguenza che esso non si identifica con il valore di mercato del bene.
Completamente erronea, quindi, alla luce della vicenda in esame, la prospettiva adottata dal Tribunale, che ha identificato il prezzo giusto con quello conforme alle condizioni di mercato, ritenendo che la funzione della procedura esecutiva – sostanzialmente assimilabile a quella concorsuale – non sia solo quella di realizzare il credito, ma anche di evitare esiti distorsivi, quali vendite a valori eccessivamente bassi, lesivi tanto delle ragioni dei creditori quanto di quelle del debitore.